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固定利率與LPR哪個更劃算?

[2020-08-27] 來源:北青網-北京青年報
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導讀:今年3月1日,備受關注的存量個人房貸定價基準轉換工作正式啟動。根據央行公告,存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。眼看期限將至,到底是選一成不變的固定利率,還是選擇以LPR(貸款市場報價利率)為基準加點的浮動利率,還在猶豫的客戶必須做決定了。

  今年3月1日,備受關注的存量個人房貸定價基準轉換工作正式啟動。根據央行公告,存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。眼看期限將至,到底是選一成不變的固定利率,還是選擇以LPR(貸款市場報價利率)為基準加點的浮動利率,還在猶豫的客戶必須做決定了。

  兩種方式僅一次轉換機會

  長期以來,個人房貸利率都是在央行貸款基準利率上打折或上浮一定比例。根據央行公告,從2020年1月1日起,金融機構新發放貸款不再使用貸款基準利率,改為主要參考LPR進行貸款定價。這意味著個人貸款利率也要與基準利率脫鉤,改與LPR息息相關。

  對于此前的存量貸款,央行在去年年底發布公告稱,存量浮動利率個人貸款定價基準轉換工作2020年3月1日起正式啟動,原則上于2020年8月31日前完成。

  具體來說,央行對存量房貸客戶給出了兩個選擇,一個是轉為“LPR+加點”浮動利率,即將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;二是轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。

  選擇何時轉換不影響加點數值

  據了解,大部分銀行都是在今年三四月份開始轉換工作。受疫情影響,銀行都推薦客戶通過手機銀行、網上銀行等線上渠道自主進行轉換。轉換工作已經開始了幾個月,現在才選擇轉換的客戶會不會比之前轉換的客戶吃虧呢?答案顯然是否定的。

  根據央行公告,不論選擇哪種定價方式,轉換時點前后貸款利率不變,都跟原執行的房貸利率一樣。

  央行有關負責人此前解釋稱,同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3至8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR(5年期以上LPR為4.8%)和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響。具體來說,加點數值=轉換前的房貸利率-4.8%。

  大部分銀行會批量轉換為LPR

  如果客戶在8月31日前沒有主動轉換,銀行會如何處理呢?目前,大部分銀行已經公告將代客戶批量轉換為LPR定價方式。如果客戶有異議,可以在年底前找銀行轉回或協商處理。

  現在離批量轉換的統一日期還有一點兒時間,客戶可以在批量轉換前通過手機銀行、智能柜員機、貸款經辦行等渠道進行自主轉換。需要提醒的是,貸款定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。

  根據各家銀行公告,如果客戶參與的是批量轉換,之后又對轉換結果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

  農行公告稱,如客戶希望撤銷批量轉換,保持原合同的定價方式,可通過相關渠道申請辦理,但是撤銷操作僅能辦理一次。

  有業內人士指出,存量房貸此前基本都是以貸款基準利率為定價基準,而LPR形成機制改革之后,貸款基準利率逐步淡化,調整的可能性不太大。批量轉換后客戶如再申請轉回原合同安排,其實就跟選擇固定利率差不多。

  部分客戶年內房貸利率可能下調

  根據銀行公告,從轉換時點至此后的第一個利率調整日(重定價日),房貸利率保持不變。在每個利率調整日,貸款利率水平將取最近一次發布的相應期限LPR與加點數值之和重新計算確定。此前,我國大部分存量房貸的重定價周期都是一年,重定價日多為每年1月1日或貸款發放日的對應日。

  據了解,各家銀行對于此次定價基準轉換后的利率調整日規定并不完全一致。六大行中,建行、交行、郵儲、中行和農行都規定利率調整日與原合同保持不變,只有工行的重定價日調整為貸款發放日對應日。

  對于重定價日是在轉換日期之后的客戶,年內就會執行最新的房貸利率;而重定價日為每年1月1日或是在轉換日期之前的客戶,將在明年規定時間進行調整。

  舉例來說,如果客戶的貸款發放日是2010年10月9日,在今年8月26日參與了批量轉換,重定價日確定為每年10月9日,則該客戶今年10月9日就會進行第一次重定價,要按照今年9月20日公布的LPR值計算貸款執行利率;如果客戶的重定價日為每年6月10日,也是在今年8月參與銀行統一轉換,則要到明年6月10日才進行第一次重定價,到時將以2021年5月的LPR計算實際利率。如果貸款重定價日為每年1月1日,在明年元旦重定價時將根據今年12月20日出爐的LPR計算房貸利率。

  相較去年12月,目前5年期LPR已下調了15個基點。因此,如果選擇了LPR定價方式客戶近期就要進行利率重定,房貸利率馬上就能下調0.15個百分點。 文/本報記者 程婕 統籌/余美英

  供圖/視覺中國

  支招

  如何選擇看客戶對利率走勢判斷

  業內人士指出,兩種轉換方式各有優勢,具體如何選擇主要取決于客戶自己對未來市場利率走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能上升,那么轉換為固定利率就會有優勢。

  不過,由于存量房貸期限一般最長可到30年,就算提前還款,很多人也需要至少背負10年以上。要準確判斷如此長久的時間里市場利率的走勢,對普通人來說的確太難了。因此,民生銀行(600016,股吧)首席研究員溫彬建議,存量房貸客戶還要根據自身具體情況,以及貸款價格、貸款期限,貸款余額等,綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大,月供剩余時間比較長的話,可以選擇固定利率,有助于鎖定月供成本,也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余時間較短,貸款余額也不大,選擇浮動利率可能更合適,因為即使LPR出現反轉,也可通過提前還款方式來規避利率風險。

  北京青年報記者了解到,自2019年8月改革以來,LPR共進行13次報價。目前,1年期LPR累計下行46個基點,5年期LPR累計下行20個基點。大部分銀行人士預計,由于未來一段時間LPR仍有一定下行空間,借款人采用LPR作為定價基準(浮動利率)將可能是普遍的方式。

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